最高額抵押權登記到期應變更登記
“最高額抵押到期續辦時，部分借款人因貸款金額大、筆數分散等原因無法同時歸還貸款。由于不能注銷原抵押合同，重新辦理抵押登記往往會采用保證擔保過渡的臨時性應對措施。這既增加了借款人尋找短期過渡保證單位的難度，又增加了借款人短期內重復多次周轉貸款的資金壓力和賬務成本。同時，貸款銀行也存在著保證擔保過渡期間抵押物可能被法院查封的信貸風險。”這種情形確實在基層行(社)具有普遍性。如何解決貸款沒有全部或部分償還情況下的最高額抵押到期續辦問題，《順位抵押的操作要點》一文給出的解答是：采取“同一債權人在同一財產上設定數個抵押權的順位抵押”操作方式，筆者認為這不具備可操作性和普遍適用性，且存有合同風險和法律上的瑕疵。
法理和風險分析
第一，從法理上講，順位抵押是指不同的債權人(抵押權人)對同一抵押品向地方有權登記部門申請設定不同數額(最高債權額)的抵押權，各債權人的抵押權合并登記價值不得超過抵押品的市場公允價值，遇有風險處置則按照抵押權登記的時序，可順位取得優先清償權利，即順位抵押權。不同債權人辦理同一抵押品順位抵押時必須取得優先已設定抵押權的其他債權人的書面同意，地方有權登記部門方可受理。順位抵押權的設立保障了各債權銀行債權的順位清償，從中可以看出，順位抵押是不同的債權人對同一抵押品取得順位抵押權以保障銀行債權得以優先清償的權利和清償順序，同一債權人對同一抵押品無須設立順位抵押權。
第二，同一債權人對同一抵押品設立順位抵押權“須取得登記機構配合”這種情形具有單一性，要在全國范圍內協調地方有權登記機構配合難度大。這是因為借款人在貸款沒有償還或僅部分償還的情況下，債權銀行申請地方有權登記機構不注銷、不收回原抵押權證，再以新簽的最高額抵押合同、可能發生的債權合同重新辦理最高額抵押登記，并要求領取新的最高額抵押登記權證，事實上形成了同一抵押物同時對同一債權人兩個不同的債權設定了抵押擔保，即“一物兩證”事實發生。如同“一房兩賣”存有合同風險和法律上的瑕疵，這種情形在目前倡導的依法行政、合規登記的大環境下，地方登記機構因無法可依，有權不予受理。
同時，我們也看到上述情形，與以同一抵押品的剩余價值、同一抵押品的分割價值設立順位抵押權有著本質的不同。
第三，辦理順位抵押時提供給登記機構的債權合同和對應的最高額抵押合同不能與債權銀行統一授信有機結合，存有操作合規風險。“同一財產上設定了數個抵押權，數個抵押權的合并抵押額度可能會大于抵押財產的市場公允價格……便于借款人在寬限期內周轉到期限貸款。”這種采取“同一債權人對同一抵押品設立順位抵押權”方式存在如下問題：一是數個抵押權的合并抵押額度大于抵押財產的市場公允價格;二是新簽訂的登記需要的債權合同、最高額抵押合同需要約定的最高抵押額、最高債權額將發生與債權銀行的綜合授信風險限額不符;三是操作的主觀隨意性大，合規意識不強。這些均違反了商業銀行統一授信管理和限額監管以及貸款抵押評估的相關要求，致使債權銀行提供給登記機構的債權合同和對應的最高額抵押合同中設定的抵押權最高本金限額將大大超過其債權銀行的授信審批限額，且同一抵押品存在抵押價值嚴重不足，操作合規風險顯現。
變更操作要點
筆者認為，最高額抵押合同到期續辦時應采取辦理變更登記為妥。
《中華人民共和國合同法》第五章(合同的變更和轉讓)第七十七條規定，“當事人協商一致，可以變更合同。法律、行政法規規定變更合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。”因此，最高額抵押合同到期前辦理變更登記是法律賦予的合法權利，債權銀行在遇到“最高額抵押到期續辦時，部分借款人因貸款金額大、筆數分散等原因無法同時歸還貸款。由于不能注銷原抵押合同重新辦理抵押登記”的情形，相關當事人經協商一致，可以對原登記的債權合同和對應的最高額抵押合同中設定的貸款抵押物、借款種類、幣種、用途、數額、利率、期限和還款方式等條款，依據債權銀行新的授信審批意見，簽訂變更協議，申請變更登記，重新取得抵押登記權證。這樣操作便捷、合法合規、便于新老授信銜接，使變更后的最高額抵押擔保債權包含變更前和變更后將要連續發生的債權。變更操作要點如下：
第一，相關當事人簽訂變更原最高額抵押協議。經債權銀行同意，借款人、抵押人和債權銀行在原最高額抵押合同到期前簽訂變更原最高額抵押協議，該協議主要對原最高額債權合同和對應的最高額抵押合同中的最高額抵押債權(融資)額、債權期間發生變更重新進行確定。同時，要將原最高額抵押合同項下已發生、尚未到期待清償的借款合同編號列入變更原最高額抵押協議中。
第二，辦理變更登記。相關當事人簽訂變更原最高額抵押協議后，債權銀行應準備變更登記材料，主要包括(以房產抵押變更登記為例)：
1.變更登記申請書或房地產他項權登記申請書;
2.申請人的身份證明(查驗原件，收取復印件);
3.最高額抵押權發生變更的證明材料，主要為相關當事人簽訂的變更原最高額抵押協議(原件);
4.原最高額債權(授信)合同和對應的最高額抵押合同及其項下尚未到期待清償的分次放款簽訂的借款合同;
5.原抵押登記房屋他項權證或房地產他項權證(原件);
6.原抵押登記房屋所有權證或房地產權證(原件);
7.登記機構認為需要提交的其他材料。
第三，領取變更登記后的新的他項權證，按新授信要求落實條件，控制額度后放款。債權銀行在最高額抵押權變更登記后及時領取新的他項權證，借款人則按照債權銀行授信審批要求，在同意的最高授信限額和變更后的最高額抵押期限內，根據資金使用計劃和資金缺口情況，逐筆與債權銀行簽訂具體約定每筆主債務金額、主債務履行期限及其他權利、義務的分合同或協議，最終達到與新老授信要求相銜接，滿足借款人生產經營周轉使用信貸資金之目的。
除最高額債權抵押登記期限申請延長變更登記情形外，下列情形可以簽訂變更協議，申請辦理變更登記，以方便借款人及時申請使用信貸資金。
1.申請置換已設定最高額債權抵押登記的抵押物的，可申請最高額擔保債權不變，置換成新的抵押物登記;
2.新的授信額度增加，但貸款抵押物與原授信相同的，可申請最高額貸款抵押物不變，最高抵押額度增大變更登記;
3.新的授信額度不變，但貸款抵押物減少的，可申請最高額擔保債權不變，最高抵押額度增大變更登記。
債權銀行在申請辦理最高額抵押變更登記中應注意的幾個風險節點：
一是申請最高額抵押權擔保期間延長變更登記，應在原最高額抵押合同抵押期間到期日前10個工作日辦理。具體時間應根據債權銀行信貸流程和登記機構辦理變更登記所需時間而定。
二是辦理最高額抵押權變更登記前，應到登記機構查詢查復原最高額抵押權對應的貸款抵押物是否發生其他債權銀行申請法院訴訟保全債權的情形，如發生則不宜辦理變更。
三是未發生其他債權銀行申請法院訴訟保全債權情形的，債權銀行同意辦理最高額抵押變更登記的，應符合授信審批的限制條件，確保變更登記符合對最高債權額、債權確定期間的風險管理要求，并在變更登記協議中列明。
四是相關當事人簽訂的最高額抵押變更登記協議為原最高額債權合同和對應的最高額抵押合同的有效組成部分，具有等同法律效力，應與變更登記后的他項權證(押品復印件)一并存放信貸檔案，押品權證則封包入庫管理。
最后，筆者提示：債權銀行取得最高額抵押權后，在借款人每次申請提款前，均要到最高額抵押權登記機構查詢查復貸款抵押品狀況，凡發生其他債權銀行申請人民法院訴訟保全債權，查封貸款抵押品的情形，則要停止放款。(作者：安徽蕪湖揚子農商行放款中心阮躍華，來源：《中國農村金融》2015年第4期)
附：
順位抵押的操作要點
為進一步加強抵質押物品管理，確保貸款抵質押擔保的真實、有效，浙江瑞豐農村商業銀行(以下簡稱瑞豐農商行)自2012年開始對全行抵質押物品實行總行庫管中心集中管理，有效防范了基層貸款行隨意調閱抵質押物品，清償貸款債權前注銷抵押重新登記等潛在操作風險。
但是，基層貸款銀行在信貸實務操作中又往往會碰到最高額抵押到期續辦時，部分借款人因貸款金額較大、筆數分散等原因無法同時歸還貸款的情況。由于不能注銷原抵押合同重新辦理抵押登記，往往會采用保證擔保過渡的臨時性應對措施。這既增加了借款人尋找短期過渡保證單位的難度，又增加了借款人短期內重復多次周轉貸款的資金壓力和財務成本。同時，貸款銀行也存在著保證擔保過渡期間抵押物可能被法院查封的信貸風險。因此，為有效緩解信貸客戶擔保難、轉貸難的問題，防范過渡擔保期間的信貸風險，有必要對同一債權人的順位抵押進行積極探索和實踐。
同一債權人順位抵押的作用
所謂順位抵押，就是同一財產上設定數個抵押權，數個抵押權按照抵押登記的先后順序排列，并按照登記的先后順序優先受償。
作為債權人的貸款銀行，雖然在同一財產上設定了數個抵押權，數個抵押權的合并抵押額度可能會大于抵押財產的市場公允價格，但因貸款銀行對同一財產設立順位抵押并提前續辦抵押登記，是為了利用順位抵押給予借款人一定的抵押寬限期，便于借款人在寬限期內周轉到期貸款。在信貸實務中因授信管理和限額監管，借款人必須先逐筆歸還到期貸款，貸款銀行才能等額發放貸款，故順位抵押的借款人貸款額度并不增加，貸款銀行也不會因此而增加擔保風險。
同一債權人順位抵押的信貸操作要點
(一)重新簽訂抵押合同。貸款銀行在借款人提供的抵押擔保到期前，可不注銷原抵押合同，先與抵押人協商簽訂新的最高額抵押合同，重新約定最高額抵押擔保的融資期限及最高融資限額，并錄入生產系統生成新的抵押合同號。
(二)辦理順位抵押登記。新的抵押合同簽訂后，貸款行客戶經理必須向登記機構辦理順位抵押登記，并領取他項權利證書。辦妥順位抵押登記后，貸款行客戶經理可在新抵押合同項下，與借款人簽訂借款合同、借款借據，逐筆為借款人周轉到期貸款。
(三)及時注銷原抵押登記。借款人的到期貸款全部周轉完畢后，貸款行的客戶經理必須確認原抵押合同項下已無對應的擔保債權，及時在生產系統中注銷原抵押合同，并向登記機構辦理原抵押登記的注銷手續，及時滌除前一順位抵押權。
同一債權人順位抵押應注意的事項
(一)須對抵押合同作特別約定
同一債權人順位抵押實質是提前續辦最高額抵押登記，實現抵押擔保在借款人周轉貸款期間的無縫對接，故借款人周轉貸款期間存在兩個有效的抵押合同及抵押權，貸款銀行必須對抵押合同作特別約定。
1.第一次辦理順位抵押續簽抵押合同的客戶，貸款銀行應與抵押人在“其他約定事項”中特別約定：“本合同為最高額抵押登記到期提前續簽，第一、第二順位抵押權人均為本債權人，其中：××××號最高額抵押合同為第一順位，本合同為第二順位。”
2.第二次辦理順位抵押續簽抵押合同的客戶，在“其他約定事項”中則約定：“本合同為最高額抵押登記到期提前續簽，第一、第二順位抵押權人均為本債權人，其中：××××號最高額抵押合同為第二順位，本合同為第一順位。”此后重復辦理順位抵押則以此類推，循環約定。
3.上述“其他約定事項”中的第一、第二抵押權順位約定，涉及抵押權的優先清償順序，為抵押合同的重要約定事項，抵押權人和抵押人應在“其他約定事項”上簽章予以確認。
(二)須提前辦理抵押登記
如前所述，辦理順位抵押是為了借款人周轉貸款期間抵押擔保的無縫對接，緩解借款人轉貸難、擔保難問題，而登記機構辦理抵押登記需要一定時間。為此，貸款銀行客戶經理一般可在原抵押合同項下第一筆貸款到期日前一個月，與抵押人續簽抵押合同辦理順位抵押，以確保借款人貸款到期時順利周轉。
同時，因順位抵押時原抵押合同并未注銷，原登記的他項權利證書也有效而不能提取。貸款銀行客戶經理在提前辦理順位抵押時，可通過調閱方式提取房屋、土地權證等權屬證書，并在順位抵押登記后將上述權屬證書作為新抵押合同項下抵質押物品，隨同新的他項權利證書一并入庫集中管理。原他項權利證書則在借款人周轉全部到期貸款、原抵押合同正式注銷后，由貸款行客戶經理提取并向登記機構辦理注銷登記。
(三)須全程跟進抵押登記
貸款銀行客戶經理應全程跟進順位抵押登記手續，不得單獨委托借款人、抵押人或者第三方辦理，確保順位抵押擔保的真實性、合法性和有效性。
(四)須取得登記機構配合
同一債權人順位抵押符合《擔保法》《物權法》規定，不影響第三人的利益，抵押登記時也不增加登記手續，但因順位抵押是未注銷原抵押登記同時進行順位登記，與傳統抵押到期注銷后重辦登記存在登記環節前后調整的現象，可能需要登記機構登記系統升級，以及增加登記人員查詢工作量等問題，故建議開展同一債權人順位抵押前由總行出面，并可積極借助當地金融辦，加強與登記機構的聯系溝通，取得登記機構的大力支持。(作者：浙江瑞豐農商行王耿芳，來源：《中國農村金融》2014年第15期)
