北京律師|簽訂房屋買賣合同——授權委托書

案件經過

賣方：李某 買方：張某

賣方李某和買方張某簽訂了《存量房屋買賣合同》，李某的房屋為婚后購買，屬于夫妻共有房產，簽訂合同時，李某沒有與其妻子溝通出售簽約問題，李某認為妻子一定會同意他簽訂合同，所以就直接自己簽訂了合同，收取了買方張某5萬元購房定金；簽訂合同時李某向張某出具了承諾書，承諾欽定合同后三天內把妻子出具的的配偶同意出售授權委托書交給買方查看。

《房屋買賣合同》簽訂后，買方張某再一次去看房子時，剛好遇到了李某的妻子，雙方寒暄幾句，李某的妻子也同意出售房屋，所以授權委托書的事情雙方都沒有在意。接下來，買賣雙方順利辦理了網簽備案和銀行的按揭審批貸款手續。

過了一段時間，在買賣雙方要辦理資金監管手續時，賣方夫妻遲遲不出面。買方張某一再催促，李某的妻子告知張某：當時李某與張某簽訂的《房屋買賣合同》是無效合同，因為合同上面只有李某一個人的名字，沒有她的名字，所以合同無效。他們夫妻也不再繼續出售。

聽完李某妻子的表述，張某一下蒙圈了，市場上的房價漲了幾十萬，現在賣方說合同無效，房子不賣了，那他將損失多少？于是他趕緊咨詢律師。

律師告訴他：夫妻出售共同所有的房屋，一般應由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章，一方以自己名義與買房人簽訂房屋買賣合同，買房人支付定金后，賣房人主張未經配偶同意，要求解除合同的，買房人應對賣方配偶知道且同意房屋買賣合同簽訂的情況予以證明。

買房人無法證明賣房人配偶知情且同意賣房，又不符合善意取得的構成要件，該房屋買賣合同無效，人民法院對繼續履行合同的請求不予支持。

買賣合同上現在只有李某一個人的簽字，可是房屋是他們夫妻共有的，所以張某要證明李某的妻子之前也同意出售該房屋，否則很可能要承擔不利的后果。

張某陷入沉思，這個證據自己哪里去找？李某的妻子之前賣房屋時，口頭說的好好的同意出售房屋，現在又說沒經過她同意，這明顯是故意的，可是自己又有什么好的辦法證明李某的妻子之前是同意出售房屋的呢？

律師跟張有平說：你們房屋買賣的手續已經辦理到了資金監管，網簽合同已經簽過了，而且銀行的按揭貸款手續也辦理過了。那么，你把網簽合同拿出來看，上面應該是有李某妻子簽字的，這個就可以證明，出售該房屋，他們夫妻雙方是都認可的。張某一聽，拿出之前的網簽合同一看，果然有李在先和他妻子的簽名。

后來張某一再跟李某交涉房屋繼續辦理手續的問題，李某和妻子都不出面配合辦理手續，無奈之下，張某只有起訴到了人民法院要求繼續履行《房屋買賣合同》。

經過幾個月的法庭審理，最后法院認定：因為網簽合同上有李某妻子的簽名，所以對于李某妻子所講的不同意出售房屋不予以認可。故此，李某與張某所簽訂的《房屋買賣合同》依法成立、合法有效，應當繼續履行。

案后分析

1.簽訂《房屋買賣合同》到網簽、面簽階段，如果李某當時沒有取得書面授權，李某的妻子又否認同意出售房屋一事，張某沒有相關證據證明李某妻子同意出售房屋，則此時的《房屋買賣合同》效力認定上，將很有可能被認定是無效合同。

2.李某夫婦與張某已經辦理了網簽、面簽手續，并且李某妻子在網簽合同上有自己的簽名。則此時，李某妻子的行為構成對李某出售房屋的事實上的認可，即使之后，其一再強調她不同意出售房屋，意圖狡辯，也不能成立。

綜上所講：授權委托書十分重要，一般來講，簽訂房屋買賣合同，房子若為夫妻雙方共有，僅是夫妻雙方一方在合同上簽字，沒有出具授權委托書，則夫妻另一方不對簽訂合同的行為予以確認，合同無效后，買房人的損失將會很大。

溫馨提醒：為了預防風險，買方在簽訂房屋買賣合同時，如果是賣方的代理人簽訂合同或者夫妻一方簽訂合同，那么，一般需要查看業主代理人或者夫妻另一方提供的授權委托書。謹慎起見，居間方需要查看業主或者夫妻另一方拿著授權委托書拍照的照片（預防委托書代簽風險）。