集體宿舍設在小區(qū)也算“群租”
《實施意見》明確，在本市中心城區(qū)和市郊城鎮(zhèn)的住宅小區(qū)內(nèi)，只要有下列情形之一，就認定為“群租”：一是將單位集體宿舍設在住宅小區(qū)內(nèi)；二是將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建后出租，或按床位出租；三是將原始設計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，出租供人員居住；四是任一出租房間的人均居住面積低于5平方米；五是任一出租房間的居住人數(shù)超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務關系的除外）。
其中，居住人數(shù)不得超過2人的規(guī)定，是此次同步修訂《管理辦法》的新增條款，主要是為了解決出租房間內(nèi)居住使用人超過正常居住人數(shù)，包括在住宅小區(qū)內(nèi)設集體宿舍的問題。市房管局同時明確，人均出租面積是指出租房間內(nèi)的實際面積，不能簡單套用房屋建筑面積來計算是否“群租”。
涉及群租房東中介都要擔責
《實施意見》還進一步明確，房屋租賃相關主體責任，包括出租人、轉(zhuǎn)租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人等，若涉及“群租”，均將受到相應的處罰。
其中，出租人應對出租房屋安全負責，并與公安派出所簽訂《治安責任保證書》，特別是集中出租的出租人，還應按規(guī)定要求，全面落實安全管理職責。違規(guī)租賃受到行政處罰的，在履行處罰決定前將限制其房屋買賣，同時將處罰信息作為其不良記錄，納入本市公共信用信息服務平臺。
轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租住房不得以營利為目的；抗拒執(zhí)法的，由公安部門依法處以警告、罰款，直至拘留；違規(guī)轉(zhuǎn)租受到行政處罰的，除記入信用檔案外，還將建立“黑名單”抄告相關部門加強監(jiān)管，并在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)進行通報，不得為“黑名單”上人員居間代理房屋租賃業(yè)務。
承租人應對出租房屋使用安全負責，并服從行政管理部門和街鎮(zhèn)的管理；在“群租”整改前，按照合法穩(wěn)定居住的要求，將暫停辦理承租人的居住房屋租賃合同備案、居住證和臨時居住證等手續(xù)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人不得從事或者教唆他人參與“群租”等違規(guī)租賃行為；發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，除行政處罰外，還將暫停其經(jīng)紀合同網(wǎng)上備案資格，記入信用檔案，并交由工商部門按照分類管理的要求，列為重點監(jiān)管對象。
違規(guī)處罰最高可達10萬元
市房管局明確，針對當前“群租”治理執(zhí)法成本高、違法成本低的問題，上海在同步修訂《管理辦法》時，已加大了對違規(guī)租賃行為的處罰力度。
一方面，提高了對部分違規(guī)行為的處罰標準。針對出租人和轉(zhuǎn)租人，將罰款幅度由之前的“5000元以上3萬元以下”提高至“1萬元以上10萬元以下”；針對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，將罰款幅度由 “3000元以上3萬元以下”提高至“3萬元以上10萬元以下”。
另一方面，新增了違反安全管理要求的處罰措施。出租房屋不符合規(guī)定的治安、消防等標準和要求的，由公安部門責令改正，并可處1000元以上3萬元以下罰款；出租人集中出租房屋達到一定規(guī)模，未落實相應安全管理責任，造成嚴重后果的，由公安部門責令改正，并可處最高10萬元以下罰款。
《實施意見》還指出，對于利用出租房屋，以旅店、招待所等名稱制作招牌字號招攬住宿，或按日出租收取費用的，按照治安管理、旅館業(yè)管理的相關規(guī)定予以處理；未取得相關許可證的，不準開辦旅館。違反規(guī)定的，由公安、工商等部門依法處罰。
綜合治理“群租”流程明確
《實施意見》明確了綜合治理“群租”的流程，劃分為發(fā)現(xiàn)、認定、整改和處罰四個環(huán)節(jié)。
在發(fā)現(xiàn)環(huán)節(jié)，要求各區(qū)縣依托“大聯(lián)動、大聯(lián)勤”等各類平臺，及時受理居民投訴和基層上報的“群租”問題。
在認定環(huán)節(jié)，除了上門核查外，還可以通過對房屋面積信息、實有人口信息進行比對的方式，幫助認定“群租”。
責令整改，指由街鎮(zhèn)協(xié)調(diào)相關部門，針對不同的違規(guī)行為，向租賃當事人出具《責令限期整改通知書》。
行政處罰，是對逾期不整改的違規(guī)行為，由相關部門依據(jù)各自職責，依法作出行政處罰決定，如責任人拒不履行，向人民法院申請強制執(zhí)行。
市房管局表示，要充分發(fā)揮居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)等作用，通過修訂完善業(yè)主管理規(guī)約，增加人防技防手段、鼓勵業(yè)主以相鄰妨害提起民事訴訟等多種途徑，開展自我管理。對違反業(yè)主管理規(guī)約，出現(xiàn)“群租”等違法違規(guī)情況，危及房屋安全的，要求業(yè)主及時整改，或書面授權(quán)第三方機構(gòu)代為整改，確保出租房屋使用安全。
